Hipoteca de viviendas

Tipos de hipotecas para viviendas

Una hipoteca es un tipo de préstamo que utilizan los compradores de vivienda para adquirir una casa. Los prestamistas hipotecarios proporcionan al comprador dinero para comprar una casa y, a cambio, el comprador acepta devolver el dinero a lo largo del tiempo con interés. La propiedad actúa como garantía del préstamo, lo que significa que si el comprador no puede hacer los pagos, el prestamista puede recuperar la casa a través de un proceso llamado ejecución hipotecaria.

Hay diferentes tipos de hipotecas disponibles para los compradores de viviendas, y cada una viene con características, ventajas y requisitos únicos. Estas pueden clasificarse en:

• Hipotecas Convencionales

  Este es un tipo de préstamo hipotecario para viviendas que no está asegurado ni garantizado por el gobierno. Generalmente, es emitido por bancos o cooperativas de crédito y debe cumplir con los requisitos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, dos entidades patrocinadas por el gobierno. Las hipotecas convencionales pueden ser conformantes o no conformantes. También se clasifican en dos categorías: Prime y Subprime. Las hipotecas Prime se ofrecen a prestatarios con sólidas historias crediticias y bajos índices de deuda-ingreso. Las hipotecas Subprime están diseñadas para prestatarios con crédito menos que perfecto o con un historial crediticio cuestionable.

• Hipotecas Aseguradas por el Gobierno

  Estas hipotecas están respaldadas por el gobierno federal, lo que hace que los prestamistas estén más dispuestos a ofrecer préstamos porque están protegidos contra pérdidas. Las hipotecas aseguradas por el gobierno incluyen préstamos FHA, VA y USDA. La Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura estos préstamos, haciéndolos accesibles para prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas o menores pagos iniciales. Los préstamos VA están disponibles para veteranos, miembros del servicio militar en activo y ciertos miembros de las fuerzas armadas, brindándoles la oportunidad de comprar viviendas sin un pago inicial y con condiciones de préstamo favorables. El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) ofrece estos préstamos a compradores de viviendas en áreas rurales y suburbanas con ingresos bajos a moderados, promoviendo la propiedad de viviendas en áreas menos densamente pobladas.

• Hipotecas de Tasa Fija

  Estas hipotecas tienen una tasa de interés constante y pagos mensuales que permanecen iguales durante la vida del préstamo. Esto significa que el pago de capital e interés no cambiará. Los préstamos suelen ser a 15, 20 o 30 años. Un préstamo a más largo plazo tiene un pago mensual más pequeño pero una tasa de interés más alta. Un préstamo a corto plazo tiene un pago mensual más alto pero una tasa de interés más baja.

• Hipotecas de Tasa Ajustable (ARMs)

  Estas hipotecas tienen tasas de interés que pueden cambiar con el tiempo según las condiciones del mercado. El pago mensual puede aumentar o disminuir a medida que cambia la tasa de interés. Inicialmente, los ARMs ofrecen tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija, lo que las hace atractivas para algunos compradores. Sin embargo, los ajustes de tasa pueden llevar a la incertidumbre sobre los pagos futuros. Los préstamos también se conocen como hipotecas de tasa variable.

• Hipotecas Solo de Interés

  Estas son hipotecas de tasa ajustable que permiten a los prestatarios pagar solo el interés por un período determinado (típicamente de 5 a 7 años). Después de eso, el préstamo se ajustará y el prestatario deberá pagar tanto el capital como el interés, lo que llevará a pagos mensuales más altos. Sin embargo, puede ser adecuado para aquellos que desean pagos iniciales más bajos.

Función y características de las hipotecas para viviendas

Las hipotecas tienen muchas características y funciones que permiten a los compradores de viviendas adquirir propiedades. Aquí hay algunas de ellas:

• Capital

  El capital es la cantidad prestada. La hipoteca permite a los compradores adquirir hogares que quizás no podrían pagar al realizar un gran desembolso de dinero por adelantado. Con una hipoteca, los usuarios pueden comprar una casa y pagarla a lo largo de muchos años. Las hipotecas para viviendas son usualmente por grandes sumas de dinero, como decenas o cientos de miles de dólares. La cantidad de capital es lo que debe devolverse al prestamista.

• Tasa de Interés

  La tasa de interés es la tarifa que los prestamistas cobran por el préstamo de dinero. Generalmente se expresa como un porcentaje del monto del capital. Las tasas de interés pueden ser bajas o altas. Una tasa de interés más baja significa que los usuarios pagarán menos dinero cada mes y devolverán menos durante la vida del préstamo. Una tasa de interés más alta significa lo contrario. Las tasas de interés son una parte importante de las hipotecas para viviendas porque afectan cuánto pagarán los compradores de viviendas.

• Plazo

  El plazo es la duración de la hipoteca. Es el tiempo que tienen los compradores de vivienda para devolver el préstamo. Los plazos de las hipotecas pueden ser cortos o largos. Una hipoteca a corto plazo podría durar 15 años, mientras que una hipoteca a largo plazo podría durar 30 años o más. Durante el plazo, los usuarios realizarán pagos regulares para devolver el capital y el interés. Una vez finalizado el plazo, la hipoteca se paga y los usuarios son dueños de la casa sin deudas.

• Amortización

  La amortización es la distribución de los pagos para que la hipoteca se pague a lo largo del tiempo. Con la amortización, las hipotecas se devolven gradualmente. Al principio, una mayor parte del pago se destina a intereses porque el saldo sigue siendo alto. Pero a medida que pasa el tiempo y los usuarios hacen más pagos, el saldo disminuye y una mayor parte de cada pago se destina al capital. Esto se llama amortización porque reduce gradualmente el monto del préstamo. Ayuda a los compradores de viviendas a planificar su presupuesto porque saben exactamente cuánto pagarán cada mes durante la duración del préstamo.

Escenarios de hipotecas para viviendas

El financiamiento hipotecario es una parte importante de la compra y posesión de una vivienda. Sin embargo, existen otros escenarios en los que se utilizan hipotecas. Estos incluyen:

• Propiedades de inversión: Los inversores a menudo utilizan hipotecas para comprar propiedades de inversión. Una propiedad de inversión es cualquier activo inmobiliario adquirido específicamente para generar ingresos. Puede ser una casa unifamiliar, un condominio, un edificio de varias unidades o incluso un espacio comercial. Los inversores utilizan hipotecas para adquirir estas propiedades, y luego las alquilan a inquilinos. Los pagos mensuales de alquiler se utilizan para cubrir los costos de la hipoteca. Según algunos expertos, usar una hipoteca para comprar propiedades en alquiler es una estrategia de inversión inteligente. Les permite a los inversores apalancar su dinero. Pueden poseer múltiples propiedades y generar flujo de efectivo de cada una, todo mientras solo pagan la hipoteca de cada propiedad.
• Bienes raíces comerciales: Las hipotecas también se utilizan comúnmente para financiar la compra de bienes raíces comerciales. Esto incluye edificios de oficinas, locales comerciales, almacenes y propiedades industriales. Los propietarios de negocios o inversores que buscan adquirir este tipo de propiedades a menudo buscarán un préstamo hipotecario comercial. Estos préstamos están asegurados por la propiedad que se compra, al igual que una hipoteca residencial. Sin embargo, las hipotecas comerciales suelen tener condiciones y requisitos diferentes en comparación con los préstamos residenciales.
• Segundas casas: Una hipoteca también puede usarse para comprar una segunda casa. Esta es una propiedad que una persona o una familia posee además de su residencia principal. Las segundas casas suelen estar ubicadas en diferentes áreas, como destinos vacacionales o lugares convenientes para vivir a tiempo parcial. Algunas personas compran segundas casas para tener un lugar al que ir en vacaciones o festividades. Pueden elegir una ubicación cerca de la playa, en las montañas o una cabaña acogedora en un lugar vacacional deseable. Tener una segunda casa para vacaciones puede ser más conveniente que alquilar un lugar cada vez que quieren ir.
• Préstamos sobre el capital de la vivienda: Las hipotecas no son solo para comprar viviendas. También se pueden utilizar para acceder al capital acumulado en una vivienda. Esto se puede hacer a través de préstamos sobre el capital de la vivienda o líneas de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC). Estos también se conocen como segundas hipotecas. Permiten a los propietarios acceder al capital de su hogar cuando lo necesiten. El capital se refiere a la participación de propiedad en la propiedad. A medida que se realizan los pagos de la hipoteca a lo largo del tiempo, el capital aumenta. El capital también puede aumentar cuando los valores de las propiedades suben. Por ejemplo, si una casa valía $200,000 cuando se compró y la hipoteca se redujo a $150,000, el propietario ahora tiene $50,000 en capital. Si la casa ahora vale $250,000 debido al aumento de valor, ese capital podría ser accesible.

Cómo elegir una hipoteca para viviendas

Considere los siguientes factores antes de elegir una hipoteca:

• El propósito de la hipoteca

  Los inversores obtienen hipotecas para adquirir propiedades de inversión. Esto les permite comprar bienes raíces y pagarlos a lo largo del tiempo con dinero prestado. Los compradores de vivienda obtienen hipotecas para comprar casas. Esto les permite convertirse en propietarios sin pagar el precio total de compra por adelantado. Los propietarios de propiedades comerciales pueden necesitar una hipoteca para comprar o financiar propiedades comerciales como edificios de oficinas, locales comerciales o propiedades industriales.

• Tipos de préstamos

  Existen varios tipos de hipotecas disponibles, cada una con características y beneficios únicos. Una hipoteca convencional no está respaldada por el gobierno y está disponible para prestatarios con buen crédito y un pago inicial del 20%. Los préstamos jumbo son para montos que superan los límites de préstamos conformantes y tampoco están respaldados por el gobierno. Los préstamos VA están disponibles para veteranos y miembros del servicio militar en activo, ofreciendo condiciones favorables sin requisito de pago inicial. Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y están diseñados para compradores con puntuaciones de crédito más bajas o pagos iniciales más pequeños.

• Demografía de los prestatarios

  Algunas hipotecas están dirigidas a grupos de prestatarios específicos. Una hipoteca para compradores de vivienda por primera vez está diseñada para individuos que compran una vivienda por primera vez, a menudo con requisitos de pago inicial más bajos y recursos educativos. Una hipoteca para crédito malo ayuda a aquellos con puntuaciones de crédito menos que perfectas a obtener financiamiento, generalmente con tasas de interés más altas y potencialmente condiciones menos favorables. Una hipoteca sin pago inicial, o hipoteca sin dinero, permite a los prestatarios financiar el 100% del precio de compra de la vivienda, lo que la hace atractiva para aquellos que pueden no haber ahorrado para un pago inicial.

• Condiciones del mercado

  Cuando las tasas de interés son bajas, los costos de endeudamiento son más baratos, lo que lo convierte en un momento atractivo para obtener una hipoteca. Por el contrario, cuando las tasas son altas, el costo de endeudarse es más caro. Sin embargo, algunos prestatarios pueden elegir un ARM en esta situación, comenzando con una tasa baja que podría ser más baja que una hipoteca de tasa fija. Los prestamistas pueden endurecer sus criterios durante una recesión, lo que dificulta calificar para una hipoteca. Por otro lado, un mercado en auge a menudo significa más competencia entre los prestamistas, lo que podría llevar a mejores tasas y condiciones.

Preguntas y Respuestas sobre hipotecas para viviendas

Q1: ¿Cuáles son los diferentes tipos de hipotecas para viviendas?

A1: Hay varios tipos de hipotecas para viviendas, incluidas las convencionales, jumbo, VA y los préstamos FHA. Las hipotecas convencionales no están respaldadas por una agencia gubernamental y están disponibles para compradores con buen crédito y un pago inicial del 20%. Los préstamos jumbo son para montos que superan los límites de préstamos conformantes y tampoco están respaldados por el gobierno. Los préstamos VA están disponibles para veteranos y miembros del servicio militar en activo, ofreciendo condiciones favorables sin requisito de pago inicial. Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y están diseñados para compradores con puntuaciones de crédito más bajas o pagos iniciales más pequeños.

Q2: ¿Cómo funcionan las tasas de interés para las hipotecas de viviendas?

A2: Las tasas de interés en las hipotecas de viviendas pueden ser fijas o variables (ajustables). Las tasas fijas permanecen iguales durante la vida del préstamo, mientras que las tasas ajustables comienzan más bajas pero pueden cambiar periódicamente según las condiciones del mercado. Es crucial entender cómo estas tasas impactan los pagos mensuales y el costo total del préstamo para los compradores.

Q3: ¿Qué es una pre-aprobación de hipoteca y por qué es importante?

A3: La pre-aprobación es cuando un prestamista evalúa la situación financiera de un comprador potencial para determinar cuánto están dispuestos a prestar. Este proceso implica una verificación de crédito y una evaluación de ingresos, ahorros y deudas. Los compradores reciben una carta de pre-aprobación que indica el monto del préstamo. Es importante porque muestra a los vendedores que el comprador es serio y tiene la capacidad financiera para adquirir la vivienda.

Q4: ¿Qué es el capital y cómo se calcula?

A4: El capital es la cantidad de propiedad que tiene un propietario en su propiedad. Se calcula restando cualquier saldo hipotecario restante del valor de mercado actual del hogar. Por ejemplo, si una casa vale $300,000 y el saldo hipotecario es de $100,000, el propietario tiene $200,000 en capital.

Q5: ¿Qué sucede si alguien no puede hacer sus pagos hipotecarios?

A5: Si alguien no puede hacer sus pagos hipotecarios, corre el riesgo de ejecución hipotecaria, que es el proceso legal mediante el cual el prestamista toma posesión de la vivienda. Esto puede ocurrir después de varios pagos perdidos, típicamente alrededor de tres a seis meses. Es esencial comunicarse con el prestamista si surgen dificultades financieras, ya que podrían ofrecer soluciones para evitar la ejecución hipotecaria.